Торгово-офисный налог

Организации, которые владеют недвижимым имуществом, с нового года могут ждать серьезные изменения по уплате налога на имущество.

Осенне-зимний период, бывает таков, что новости можно выдавать как горячие пирожки. Так и сейчас, не далее как 2 ноября этого года вышел новый закон о внесении изменений в Налоговый Кодекс, существенно перекраивающий налог на имущество организаций в части недвижимости. Как все новое, этот закон только расправляет свои крылышки и нуждается в помощи различных сопутствующих ему документов, но полёта можно ждать уже в 2014 году.

Сразу скажем кого это коснется. Во-первых,  речь идет только об юридических лицах, а граждане и предприниматели тут ни причем у них свои радости — проблемы. Во-вторых, организации, применяющие УСН, налог на имущество организаций не платят. Организации на ЕНВД, могут не платить налог на имущество только по имуществу, используемому во «вмененной» деятельности. Значит, основная «клиентура» нового закона — это фирмы на общей системы налогообложения. В-третьих, изменения предусмотрены только для ряда «особых» объектов, на которых стоит и остановиться.

Такие объекты можно назвать «стратегически- налогово-важными», в том смысле что потенциально с них можно исчислить существенную сумму налога, в силу их стоимостных характеристик.  К ним относятся административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них, нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

 Чтобы прочувствовать  основную идею нововведения, надо оттолкнуться от того, что есть сейчас, т.е. от действующего порядка, который полностью завязан на бухгалтерский учет, ведь объектами налогообложения для российских организаций признается имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств.

Допустим, организация приобретает офис для собственных управленческих нужд. «Появление» такого офиса должно быть зафиксировано в бухгалтерском учете, т.е. он должен быть «оприходован» или «поставлен на баланс». Бухгалтерский учет это информационная модель хозяйственной деятельности и оперирует денежными оценками объектов, при этом на вопрос, а по какой цене, учитывать этот самый офис, ответ однозначный – по цене приобретения или в терминологии западных коллег «исторической стоимости». Но это не все, есть такая «тень отца Гамлета»- амортизация, которая в реальном, не бухгалтерском мире, олицетворяется с износом. Признать расходом, в момент покупки всю стоимость  офиса вроде бы и нельзя, а вот в распределении однажды понесенного расхода по серии отчетных периодов, логика есть. Особенно, если период распределения увязать с предполагаемым сроком полезного использования этого офиса. Ясное дело, что в каменную пыль это самый офис превратиться не должен, но стоимость его в учете будет таять, за счет механизма амортизации,  и  в балансе, фирма будет указывать уже не историческую стоимость, а остаточную, т.е. уменьшенную на эту самую величину амортизации.

Так вот, налог на имущество платиться именно с остаточной стоимости, которая зависит от цены приобретения, и в свою очередь будет таять из месяца в месяц. Поэтому для налога берут среднюю величину от всех месячных «осколков» цены такого офиса.

Естественно, что рыночная цена офиса и его балансовая — бухгалтерская цена — это две большие разницы. Если офис приобретен за, например, миллион  рублей, то и налог на имущество платиться с миллиона, пусть даже и реальная стоимость такого офиса будет, скажем десять миллионов. А если он совсем «с амортизировал» в бухгалтерском учете, но стоит  себе целехонький, то и платить ничего не надо.

Теперь перейдем к новой модели, планируемой к запуску в 2014 году. Для указанных выше объектов, т.е. торговых комплексов, деловых центров, недвижимости, предназначенной для размещения офисов, объектов питания и т.д., налоговая база определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января каждого года. Если учесть, что цель кадастровой оценки, это приближение к рыночным ценам, то кадастровая оценка должна существенно превышать, ту стоимость, которой оперирует бухгалтерский учет. Так что прощай бухгалтерский учет!

Что касается ставок, то зафиксировано их следующие максимальные значения  в 2014 году — 1,0 процента, в 2015 году — 1,5 процента, в 2016 году и последующие годы — 2 процента.

И еще один нюанс, связанный с формулировками. Чтобы признать здание административным или  коммерческим в целях уплаты налога на имущество по новым правилам, достаточно наличия 20 процентов общей площади соответствующего назначения. При этом в тексте закона неоднократно подчеркнуто, что тип зданий и помещений, даже в отсутствии эксплуатации, определяется по их назначению.

Итак, подведем итог. Переход на новые принципы определения имущественных налогов, сближая их со «справедливой» рыночной стоимостью, это новый тренд, вступающий в свои права. Основное последствие это плюс для бюджетов, но минус для налогоплательщиков, так как есть угроза резкого взлета налогов. Трактовка административно коммерческих помещений в законе универсальна и по сути за бортом нововведений останутся только производственные и складские помещения и в этом смысле это действительно новый «торгово-офисный налог».

До нового года осталось не так уж и много времени, но достаточно, для того чтобы законодателям подготовить нормативный трамплин для новых изменений, а налогоплательщикам оценить свои обязательства и разработать возможные варианты «запасных путей».