Правила вычета

Доходы, полученные от продажи имущества, можно уменьшить. Уменьшение производится на так называемые имущественные вычеты. В экономических словарях вычет определяют как изъятие части денежной суммы, уменьшение суммы. В нашем случае — суммы налогооблагаемого дохода, рассчитываемой при продаже имущества.

Если вы продаёте имущество, которым владели три и более года, то имущественный вычет не предоставляется. В этом попросту нет нужды, так как теперь доходы от продажи имущества со сроком владения с трёх лет включительно вообще не подлежат налогообложению. Это новшество действует с 2009 года.

Ранее такие случаи разрешались путём представления имущественного вычета, равного сумме дохода, что в суммовом плане давало тот же ноль, но автоматически приводило к обязанности подавать декларацию о доходах. Теперь необходимость представления декларации устранена.

Однако это не касается случаев продажи ценных бумаг, а также имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Тему ценных бумаг развивать не будем, а на предпринимательской деятельности в силу специфики наших публикаций остановимся подробнее. Но сначала рассмотрим сами «имущественные вычеты», то есть продажу имущества, находящегося в собственности менее трёх лет.

Прежде всего, вычет зависит от вида имущества. В целях представление вычетов всё имущество разделено на две группы: недвижимое и иное имущество.

К недвижимому имуществу относятся жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, а также доли в указанном имуществе. Всё остальное — это иное имущество, включая и автомобили, «круговорот в природе» которых — массовое явление.

Но следует знать, что имущественный вычет, опять же, не предоставляется при продаже ценных бумаг. Не предоставляется он и при продаже имущественных прав, например, долей в уставном капитале, так как имущественные права — это не имущество.

Размер имущественного вычета для жилой недвижимости и земли органичен 1 миллионом рублей. Для прочего имущества, проданного в 2009 году, — 125 тысяч рублей, а с 2010 года этот предел раздвинут до четверти миллиона.

Почему мы говорим — ограничен? Потому что это порог не перепрыгнуть. Если, например, квартира продана за 900 тысяч, то имущественный вычет будет равен сумме дохода, то есть 900 тысячам рублей. Если квартиру продали за 1,5 миллиона, то налогооблагаемая сумма составит 500 тысяч.

При продаже в течение года нескольких, скажем, квартир или земельных участков вычет предоставляется в отношении общей суммы дохода от продажи всего имущества, а не пообъектно. Другими словами, вне зависимости от количества проданных объектов жилой недвижимости или земельных участков общий вычет будет в пределах 1 миллиона рублей.

В отношении иного имущества правило применения вычета к общей сумме дохода будет действовать с 2010 года, а в 2009 году пресловутые 125 тысяч можно применять к каждому объекту по отдельности.

В силу скромных порогов, учитывая даже кризисный уровень цен, предусмотрен альтернативный вариант механизма уменьшение доходов от продажи. По своему выбору налогоплательщик может заменить имущественный вычет суммой расходов, связанных с получением дохода. Например, доход от продажи квартиры уменьшить на сумму расходов, связанных с её покупкой. Излишне напоминать, что расходы должны быть документально подтверждены.

Когда вы одновременно продаёте несколько объектов имущества, то по разным объектам можно комбинировать вычеты и расходы. Например, по одному объекту — применить вычет с учетом предельной суммы, а по другому — заменить вычет на расходы, связанные с получением дохода от продажи. Причём неважно, относятся объекты к одному виду (например, квартира, комната) или являются объектами разного вида. Такая позиция напрямую не следует из норм Налогового кодекса РФ, но изложена в «выгодных» разъяснениях Минфина не далее, как летом прошлого года. 

Теперь вернёмся к предпринимателям. Решение вопроса о том, можно ли применить имущественный вычет или вообще исключить из доходов, подлежащих налогообложению, имущество со сроком владения три года и более, будет зависеть от того, использовалось это имущество в предпринимательской деятельности или нет. Именно в этом заключается основная сложность, так что приходится действовать эмпирическим путём. Например, продаём помещение, в котором располагался магазин. В таком случае это имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то есть по «налоговым понятиям» являлось основным средством и должно амортизироваться. Поэтому к доходам от продажи магазина имущественные вычеты применять нельзя. С другой стороны, допустим, был куплено нежилое помещение — офис, который в предпринимательской деятельности не использовался и расходы, связанные с этим офисом, в предпринимательской деятельности не учитывались. В таком случае появляется дилемма — можно или нельзя применять имущественный вычет. Есть разъяснения совершенно разного толка, как в пользу возможности применения имущественных вычетов, так и против. Так что подобные вопросы надо решать индивидуально. Например, в пользу использования имущественного вычета может сработать отсутствие заявленных видов деятельности у предпринимателя, связанных с операциями с недвижимостью. С другой стороны, если предприниматель применяет шестипроцентную «упрощёнку», то можно подсчитать, какой режим налогообложения более выгоден и в последующем отталкиваться от нужного берега.

Стоит учесть, что если вы применяете систему в виде уплаты единого налога на вменённый доход (ЕНВД) и считаете себя стопроцентным «вменёнщиком», то даже разовая  продажа имущества, используемого в предпринимательской деятельности, может привести к неприятным последствиям. Дело в том, что существует устойчивая официальная позиция: доходы, полученные налогоплательщиком от продажи имущества, которое используется при осуществлении предпринимательской деятельности, переведённой на уплату ЕНВД, подлежат налогообложению в соответствии с общим режимом. А это, как минимум, НДС. Оспаривать такую позицию крайне сложно.